Jakarta, incaresidence.co.id – Dalam dunia properti, istilah properti second atau properti bekas sering dianggap sebelah mata. Banyak orang lebih tergoda dengan rumah baru, apartemen “fresh from developer,” atau cluster perumahan modern dengan berbagai fasilitas. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, tren mulai bergeser. Justru properti second kini dilirik sebagai opsi investasi yang cerdas.
Di kota-kota besar Indonesia seperti Jakarta, Bandung, hingga Surabaya, harga properti primer terus meroket. Akibatnya, investor maupun pembeli rumah pertama mulai mencari alternatif yang lebih ramah di kantong, tapi tetap menjanjikan keuntungan jangka panjang. Properti second pun hadir sebagai jawabannya.
Bayangkan seorang pekerja kantoran berusia 30 tahun yang ingin punya rumah sendiri di Jakarta Selatan. Harga rumah baru di area strategis sudah tak masuk akal. Namun, dengan strategi yang tepat, ia bisa menemukan rumah second di lokasi serupa dengan harga lebih masuk akal, kemudian melakukan renovasi kecil-kecilan agar sesuai gaya hidup modern. Inilah keunggulan strategi properti second: nilai lebih tinggi dengan modal lebih ringan.
Artikel ini akan membedah secara lengkap apa itu strategi properti second, alasan mengapa ia jadi incaran, cara menilai kualitas properti second, strategi renovasi agar nilai naik, serta kiat-kiat investasi yang relevan dengan kondisi pasar di Indonesia.
Apa Itu Properti Second dan Mengapa Menarik?
Definisi Properti Second
Properti second adalah rumah, apartemen, atau tanah yang sebelumnya sudah pernah dimiliki atau ditempati orang lain, lalu dijual kembali di pasar sekunder.
Keunggulan Utama
-
Harga Lebih Kompetitif – biasanya lebih rendah dibanding properti baru di lokasi sama.
-
Lokasi Strategis – banyak properti second berada di kawasan matang dengan infrastruktur lengkap.
-
Potensi Renovasi – pembeli bisa menyesuaikan desain sesuai kebutuhan.
-
Nilai Investasi – jika dirawat dengan baik, harga bisa naik signifikan dalam 5–10 tahun.
Kenapa Mulai Dilirik?
-
Harga properti baru melesat terlalu tinggi.
-
Masyarakat lebih realistis: memilih properti yang siap pakai ketimbang menunggu pembangunan selesai.
-
Investor melihat peluang “flip” (beli murah, renovasi, jual mahal).
Anekdot: seorang ibu rumah tangga di Depok membeli rumah second dengan harga Rp800 juta. Setelah renovasi ringan, ia berhasil menjualnya kembali seharga Rp1,2 miliar hanya dalam dua tahun. “Awalnya cuma mau ditempati, ternyata malah jadi investasi yang tak terduga,” katanya sambil tertawa.
Faktor yang Menentukan Nilai Properti Second
1. Lokasi
Seperti kata pepatah klasik properti: location, location, location. Rumah second di dekat pusat kota, akses tol, atau stasiun KRL biasanya punya nilai lebih tinggi.
2. Kondisi Bangunan
Usia bangunan, kualitas material, hingga catatan renovasi berpengaruh besar. Properti dengan struktur kokoh meski tampilan lama lebih mudah ditingkatkan nilainya.
3. Status Legalitas
-
Sertifikat Hak Milik (SHM).
-
IMB atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
-
Catatan pajak bumi dan bangunan (PBB).
4. Lingkungan Sekitar
Faktor keamanan, kenyamanan, hingga fasilitas publik (sekolah, rumah sakit, pusat belanja) ikut menentukan harga.
5. Potensi Renovasi
Beberapa properti second memiliki layout fleksibel yang memudahkan pembeli melakukan perombakan tanpa biaya besar.
Contoh nyata: sebuah apartemen second di Jakarta Barat awalnya kurang menarik karena desain interior lama. Namun setelah direnovasi dengan gaya minimalis modern, unit tersebut cepat laku disewa oleh ekspatriat dengan harga premium.
Strategi Membeli Properti Second dengan Cerdas
1. Riset Pasar
-
Bandingkan harga properti serupa di area yang sama.
-
Cari tahu tren harga properti dalam 3–5 tahun terakhir.
2. Inspeksi Fisik
-
Periksa struktur: fondasi, atap, dinding.
-
Pastikan tidak ada masalah serius seperti rembesan air atau rayap.
-
Hitung estimasi biaya renovasi sejak awal.
3. Periksa Dokumen Legal
-
Jangan tergiur harga murah tanpa memeriksa sertifikat.
-
Waspadai status sengketa atau properti warisan yang belum terbagi jelas.
4. Negosiasi Harga
-
Properti second biasanya lebih fleksibel untuk ditawar.
-
Gunakan hasil inspeksi sebagai bahan negosiasi.
5. Hitung Return on Investment (ROI)
Jika tujuan utama adalah investasi, hitung potensi kenaikan harga atau pendapatan sewa dibanding biaya total (pembelian + renovasi).
Anekdot fiktif: seorang investor muda di Bandung berhasil menawar rumah second dari Rp1,5 miliar menjadi Rp1,2 miliar dengan alasan atap bocor dan butuh renovasi. Renovasi menghabiskan Rp100 juta, tapi dua tahun kemudian rumahnya dihargai Rp1,8 miliar. Strategi yang manis.
Strategi Renovasi untuk Naikkan Nilai Properti Second
Renovasi adalah kunci meningkatkan nilai properti second.
Jenis Renovasi Efektif
-
Renovasi Ringan
-
Cat ulang dinding.
-
Perbaikan atap.
-
Ganti keramik atau lantai vinyl modern.
-
-
Renovasi Fungsional
-
Menambah kamar tidur.
-
Perbaikan sistem listrik dan pipa.
-
Tambahan garasi atau carport.
-
-
Renovasi Estetika
-
Desain interior minimalis atau industrial.
-
Smart home system sederhana.
-
Landscape taman untuk rumah tapak.
-
Budget Renovasi
-
Anggaran renovasi idealnya 10–20% dari harga beli properti.
-
Renovasi kecil tapi berdampak besar sering jadi kunci keberhasilan “flipping.”
Contoh: rumah tua di Jakarta Timur dengan harga Rp900 juta direnovasi dapur dan kamar mandi dengan konsep modern. Hasilnya, rumah laku Rp1,4 miliar hanya setahun setelah renovasi.
Risiko dan Cara Mengelola Investasi Properti Second
Risiko yang Sering Terjadi
-
Overbudget Renovasi – biaya sering membengkak karena perhitungan awal kurang detail.
-
Legalitas Bermasalah – sertifikat ganda atau pajak tertunggak.
-
Keterbatasan Akses Pembiayaan – bank lebih selektif memberikan KPR untuk rumah second tua.
-
Pasar Lesu – jika lokasi kurang strategis, properti bisa lama terjual.
Cara Mengelola Risiko
-
Gunakan jasa notaris atau PPAT untuk memverifikasi legalitas.
-
Siapkan dana cadangan renovasi 10–15% di luar estimasi awal.
-
Fokus pada properti di lokasi berkembang (bukan sekadar murah).
-
Jika pasar sedang lesu, pertimbangkan menyewakan dulu untuk aliran cashflow.
Masa Depan Strategi Properti Second di Indonesia
Tren yang Berkembang
-
Milenial Lebih Suka Properti Second
Harga rumah baru yang tinggi membuat generasi muda lebih realistis membeli rumah bekas. -
Renovasi Estetik
Tren desain interior minimalis, skandinavia, hingga industrial membuat properti second jadi lebih menarik setelah direnovasi. -
KPR Second Hand
Bank mulai menyediakan skema pembiayaan khusus properti second. -
Digitalisasi Pasar Sekunder
Platform online memudahkan pencarian, inspeksi virtual, hingga simulasi harga properti second.
Potensi Investasi
Dengan urbanisasi yang pesat, permintaan rumah tetap tinggi. Properti second dengan lokasi strategis akan terus jadi incaran, apalagi jika didukung strategi renovasi cerdas.
Visi optimis: dalam 5–10 tahun ke depan, properti second bisa menjadi “harta karun tersembunyi” bagi investor. Dengan strategi tepat, properti yang awalnya terlihat biasa bisa berubah jadi aset bernilai tinggi.
Kesimpulan: Properti Second sebagai Strategi Cerdas
Strategi properti second adalah pilihan realistis dan menguntungkan di tengah tingginya harga properti primer. Dengan riset pasar yang matang, inspeksi menyeluruh, renovasi terukur, serta pengelolaan risiko yang tepat, investasi ini bisa menghasilkan keuntungan signifikan.
Bagi pembeli rumah pertama, properti second adalah jalan untuk memiliki hunian di lokasi strategis tanpa harus menunggu bertahun-tahun. Bagi investor, ini adalah peluang untuk bermain cerdas dalam pasar sekunder yang terus berkembang.
Karena pada akhirnya, nilai sebuah rumah bukan hanya dari kapan ia dibangun, tapi dari bagaimana kita mengelola dan menghidupkannya kembali. Properti second adalah bukti bahwa hunian lama bisa bersinar kembali—asal dengan strategi yang tepat.
Baca Juga Konten Dengan Artikel Terkait Tentang: Seputar Residence
Baca Juga Artikel Dari: Aluminium Frame Minimalis: Pilihan Modern untuk Hunian Masa Kini
