JAKARTA, incaresidence.co.id – Memilih hunian bukan perkara gampang. Apalagi sekarang jenis-jenis perumahan makin beragam, dari yang paling terjangkau sampai yang super mewah. Developer berlomba menawarkan berbagai tipe dengan embel-embel seperti cluster, residence, townhouse, atau bahkan TOD. Buat yang baru pertama kali nyari rumah, istilah-istilah ini bisa bikin pusing.
Tahun 2024, harga properti perumahan naik sekitar 2,76 persen dibanding tahun sebelumnya menurut data statistik properti. Harga rumah naik 11,19 persen sejak 2019, sementara apartemen naik 5,52 persen. Artinya, makin cepat kita paham jenis perumahan yang cocok, makin cepat juga bisa ambil keputusan sebelum harga naik lagi.
Yang menarik, setiap jenis perumahan punya karakteristik unik. Ada yang fokus pada keamanan dengan sistem one gate, ada yang menawarkan fasilitas lengkap seperti kolam renang dan gym, ada juga yang mengutamakan lokasi strategis di pusat kota. Pilihan ini tentunya harus disesuaikan dengan kebutuhan, gaya hidup, dan tentunya budget yang dimiliki.
Rumah Tapak dan Rumah Tunggal
Rumah tapak menjadi salah satu jenis-jenis perumahan paling klasik dan populer. Sesuai namanya, rumah ini dibangun langsung di atas tanah dengan kepemilikan tunggal atas tanah dan bangunan. Berbeda dengan hunian vertikal seperti apartemen, rumah tapak memberikan kebebasan penuh untuk renovasi atau ekspansi sesuai keinginan pemilik.
Karakteristik Rumah Tapak
Rumah tapak memiliki beberapa keunggulan yang membuat banyak orang masih memilihnya sebagai hunian utama:
- Kepemilikan Penuh: Pemilik memiliki hak sepenuhnya atas tanah dan bangunan. Tidak ada istilah sewa tanah atau HGB yang terbatas waktu seperti apartemen.
- Fleksibilitas Renovasi: Mau tambah kamar, bikin taman luas, atau bangun gazebo? Semua bisa dilakukan tanpa harus minta izin pengelola gedung.
- Privasi Maksimal: Dengan halaman dan pagar sendiri, tingkat privasi lebih terjaga dibanding hunian yang berbagi dinding atau fasilitas.
- Nilai Investasi Stabil: Tanah cenderung mengalami kenaikan nilai seiring waktu, membuat rumah tapak menjadi investasi jangka panjang yang menjanjikan.
Namun ada beberapa pertimbangan yang perlu diperhitungkan. Harga tanah di pusat kota sangat mahal, sehingga jenis perumahan rumah tapak biasanya berada di pinggiran. Biaya perawatan juga lebih tinggi karena harus mengurus halaman, pagar, dan seluruh bangunan sendiri. Keamanan menjadi tanggung jawab pribadi kecuali rumah berada di dalam kompleks perumahan.
Rumah Tunggal atau Detached House
Rumah tunggal adalah istilah untuk rumah yang berdiri sendiri, tidak terhubung dengan unit lain secara fisik. Setiap rumah memiliki jarak dengan rumah tetangga, biasanya dengan halaman atau taman di sekelilingnya. Jenis perumahan ini memberikan privasi paling maksimal dibanding tipe lainnya.
Saat ini rumah tunggal sering dimanfaatkan sebagai tempat rekreasi atau tempat beristirahat. Contohnya seperti mansion, cottage, vila, atau bungalow yang dibangun di kawasan pegunungan atau pantai. Untuk perumahan permanen, rumah tunggal lebih umum dijumpai di daerah suburban atau pedesaan dimana lahan masih luas dan harga tanah masih terjangkau.
Jenis Perumahan Cluster
Cluster menjadi salah satu jenis perumahan paling diminati saat ini, terutama bagi keluarga muda dengan anak. Kompleks perumahan ini terbagi atas beberapa kawasan atau sub kompleks, dimana setiap kawasan memiliki rumah dengan tipe yang sama dan fasilitas umum yang dapat digunakan bersama.
Keunggulan Sistem Cluster
Yang membuat cluster favorit adalah kombinasi antara kenyamanan rumah tapak dengan keamanan dan fasilitas kompleks modern:
- One Gate System: Hanya ada satu akses keluar masuk dengan pengawasan 24 jam dan dilengkapi CCTV. Tidak sembarang orang bisa masuk tanpa izin.
- Fasilitas Lengkap: Umumnya dilengkapi ruang terbuka hijau, playground, lapangan olahraga, tempat ibadah, bahkan kolam renang. Anak-anak bisa bermain dengan aman.
- Desain Seragam: Rumah dibangun dengan desain yang seragam, menciptakan estetika yang rapi dan harmonis di seluruh kawasan.
- Tanpa Pagar Individu: Rumah hanya dipisahkan tembok beton tanpa pagar, menghemat lahan dan menciptakan kesan lebih luas.
Cluster cocok bagi masyarakat yang menginginkan rumah dengan banyak ruang terbuka tapi tetap aman. Jenis perumahan ini biasanya menyediakan puluhan hingga ratusan unit dan dapat dimiliki oleh siapa saja, berbeda dengan townhouse yang cenderung lebih eksklusif.
Lokasi cluster umumnya berada di kawasan sub-urban atau pinggiran kota untuk mendapatkan harga lebih terjangkau dengan lahan lebih luas. Namun developer sekarang mulai membangun cluster di lokasi strategis dekat pusat kota, meskipun dengan harga premium.
Jenis Perumahan Townhouse dan Residence
Townhouse dan residence sering dianggap sama, padahal keduanya memiliki perbedaan mendasar dalam kategori jenis-jenis perumahan modern. Townhouse adalah deretan rumah dengan desain seragam yang dibangun berdekatan, umumnya bertingkat dengan jumlah unit terbatas sekitar 10 hingga 30 unit saja.
Karakteristik Townhouse
Townhouse menggabungkan konsep rumah tapak dengan fasilitas apartemen:
- Lokasi Strategis: Biasanya berada di pusat kota atau kawasan yang sudah berkembang dengan akses mudah ke berbagai fasilitas.
- Eksklusif dan Tenang: Jumlah unit terbatas membuat suasana tidak padat, lebih tenang, dan eksklusif.
- Fasilitas Premium: Dilengkapi club house, kolam renang, area golf, jogging track, hingga tempat kebugaran.
- Harga Lebih Tinggi: Karena lokasi strategis dan fasilitas lengkap, harga townhouse lebih mahal dibanding cluster atau residence.
Pada awalnya townhouse dibangun untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal ekspatriat dan kaum elit. Seiring waktu, developer mulai membangun townhouse untuk segmen pasar lebih luas, meski tetap tergolong hunian menengah ke atas.
Perumahan Residence
Residence mirip dengan cluster dari segi jumlah rumah dalam satu kompleks, tapi biasanya terletak di kawasan sub-urban atau pinggiran kota. Lokasinya masih sejuk, asri, dan bebas polusi dibanding pusat kota. Jenis rumah yang tersedia umumnya berdesain minimalis dengan harga lebih terjangkau dibanding townhouse.
Yang membedakan residence dengan cluster:
- Lokasi: Residence cenderung di pinggiran kota, sedangkan cluster bisa ada di berbagai lokasi.
- Fasilitas: Residence memiliki fasilitas lebih terbatas dibanding cluster premium, tapi fasilitas utama seperti taman dan tempat ibadah biasanya tetap tersedia.
- Harga: Lebih ekonomis dibanding townhouse atau cluster premium di pusat kota.
- Segmentasi: Residence cocok untuk keluarga yang mencari jenis perumahan nyaman dengan budget terbatas tapi masih menginginkan lingkungan tertata rapi.
Contoh perumahan residence antara lain Cibubur Residence, Laladon Residence, dan Pamulang Park Residence yang menawarkan hunian dengan harga lebih terjangkau dengan lingkungan yang asri.
Jenis Perumahan Apartemen dan Hunian Vertikal
Apartemen kini menjadi salah satu pilihan hunian yang semakin diminati di kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung. Dengan konsep bangunan vertikal, jenis hunian ini menawarkan gaya hidup yang lebih praktis, terutama bagi pekerja di pusat kota yang membutuhkan akses cepat ke berbagai fasilitas.
Keunggulan Apartemen
Hunian vertikal ini memiliki daya tarik tersendiri bagi segmen urban:
- Lokasi Strategis: Umumnya berada di kawasan perkotaan dekat pusat bisnis, perkantoran, atau pusat perbelanjaan.
- Fasilitas Lengkap: Dilengkapi kolam renang, gym, minimarket, food court, bahkan co-working space di dalam gedung.
- Perawatan Minimal: Tidak perlu repot mengurus halaman atau eksterior bangunan karena sudah ditangani pengelola gedung.
- Keamanan Terjaga: Sistem keamanan 24 jam dengan access card, CCTV, dan petugas keamanan yang berjaga.
Namun apartemen juga memiliki keterbatasan. Kepemilikan biasanya berbentuk strata title atau HGB dengan masa berlaku tertentu, bukan hak milik atas tanah. Ada biaya bulanan seperti service charge dan sinking fund yang harus dibayar. Ruang juga lebih terbatas dibanding rumah tapak.
Harga apartemen bervariasi tergantung lokasi dan tipe. Apartemen studio biasanya berkisar 200-500 juta rupiah, sedangkan tipe 2 kamar tidur bisa mencapai 500 juta hingga miliaran rupiah untuk lokasi premium.
Rumah Susun (Rusun)
Rumah susun mirip apartemen tapi lebih sederhana dan ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah hingga menengah. Dibangun oleh pemerintah pusat atau daerah sebagai solusi keterbatasan lahan, rusun menyediakan tempat tinggal layak dengan harga terjangkau.
Ada beberapa jenis rusun:
- Rusunawa (Rumah Susun Sewa): Disewakan kepada masyarakat dengan harga terjangkau, biasanya untuk PNS atau masyarakat berpenghasilan rendah.
- Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik): Dapat dimiliki secara permanen oleh pembeli dengan harga subsidi dari pemerintah.
- Rusun Negara: Khusus untuk pegawai negeri atau TNI/Polri.
- Rusun Khusus: Untuk kelompok tertentu seperti mahasiswa atau pekerja.
Harga rusunami sangat terjangkau, biasanya di bawah 200 juta rupiah bahkan ada yang di bawah 150 juta untuk wilayah tertentu. Fasilitas memang lebih sederhana dibanding apartemen komersial, tapi tetap layak huni dengan sarana dan prasarana dasar.
JenisPerumahan Subsidi dan Komersial
Perumahan subsidi menjadi program pemerintah yang membantu masyarakat berpenghasilan rendah memiliki rumah dengan harga terjangkau. Program ini dikenal dengan nama Kredit/Pembiayaan Perumahan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan atau FLPP.
Perumahan Subsidi
Batasan harga perumahan subsidi pada 2025 bervariasi berdasarkan wilayah:
- Jawa dan Sumatra (kecuali Jabodetabek dan kepulauan tertentu): Maksimal Rp 166 juta
- Kalimantan (kecuali daerah terpencil): Maksimal Rp 182 juta
- Sulawesi, Bangka Belitung, Mentawai: Maksimal Rp 173 juta
- Maluku, Bali, Nusa Tenggara, Jabodetabek: Maksimal Rp 185 juta
- Papua (6 provinsi): Maksimal Rp 240 juta
Keunggulan perumahan subsidi:
- Harga Terjangkau: Jauh lebih murah dibanding rumah komersial di lokasi yang sama.
- Bunga KPR Rendah: Mendapat subsidi bunga dari pemerintah sehingga cicilan lebih ringan.
- Subsidi Uang Muka: Bantuan uang muka Rp 4 juta (luar Papua) atau Rp 10 juta (Papua).
Namun ada keterbatasan seperti lokasi yang biasanya di pinggiran kota, fasilitas umum terbatas, dan luas bangunan yang lebih kecil. Luas tanah minimal 60 meter persegi dengan luas bangunan maksimal 36 meter persegi.
Perumahan Komersial
Perumahan komersial dibangun developer untuk mendapat keuntungan sesuai kebutuhan pasar. Terbagi menjadi beberapa kategori:
- Perumahan Sederhana: Harga terjangkau untuk menengah ke bawah, dilengkapi sarana dasar.
- Perumahan Menengah: Untuk kalangan berpenghasilan menengah dengan fasilitas lengkap.
- Perumahan Mewah: Untuk masyarakat berpenghasilan tinggi, fasilitas premium dengan jaringan bawah tanah.
Harga rumah komersial jauh lebih tinggi dibanding subsidi, tapi pilihan jenis perumahan lebih beragam dari segi lokasi, desain, dan fasilitas. Developer juga biasanya menawarkan berbagai skema pembayaran yang fleksibel.
Jenis Perumahan Khusus dan Alternatif
Selain jenis-jenis perumahan utama di atas, ada beberapa kategori hunian khusus yang melayani kebutuhan spesifik.
Vila dan Hunian Rekreasi
Vila merupakan hunian yang umumnya didirikan di area wisata atau tempat dengan panorama alam yang menarik. Bangunan ini kerap dimanfaatkan sebagai rumah singgah saat berlibur maupun aset investasi untuk disewakan kepada pelancong. Contoh lokasi yang banyak diminati antara lain Bali, Puncak, Bandung, dan berbagai kawasan pantai.
Keunggulan vila:
- Lokasi di Area Wisata: Memberikan pengalaman tinggal yang berbeda dengan suasana tenang dan pemandangan bagus.
- Nilai Investasi Tinggi: Jika disewakan untuk wisatawan, potensi return on investment cukup menjanjikan.
- Kualitas Bangunan Premium: Biasanya didesain dengan estetika tinggi dan material berkualitas.
Kekurangannya adalah biaya perawatan tinggi terutama jika jarang ditempati, dan nilai jual bisa fluktuatif tergantung kondisi pariwisata.
Ruko dan Rukan
Ruko atau rumah toko adalah properti dengan dua fungsi: tempat bisnis dan tempat tinggal. Umumnya dibangun lebih dari dua tingkat, dengan lantai satu untuk toko atau usaha, sedangkan lantai lainnya untuk hunian.
Rukan atau rumah kantor mirip konsepnya, tapi lantai bawah difungsikan untuk aktivitas perkantoran. Biasanya ditinggali oleh staf kantor bukan pemilik.
Keunggulan:
- Multifungsi: Satu properti untuk dua kebutuhan, menghemat biaya sewa atau beli terpisah.
- Lokasi Strategis: Biasanya di area komersial dengan lalu lintas tinggi, bagus untuk bisnis.
- Investasi Menguntungkan: Nilai properti komersial cenderung naik lebih cepat.
SOHO dan TOD
SOHO atau Small Office Home Office adalah jenis perumahan vertikal mirip apartemen yang sudah dilengkapi fasilitas kantor. Konsep ini cocok untuk pekerja freelance, startup, atau yang ingin meminimalisir mobilitas dengan bekerja dan tinggal di tempat yang sama.
TOD atau Transit Oriented Development adalah jenis perumahan yang terintegrasi dengan transportasi umum seperti MRT, LRT, atau stasiun kereta. Konsep ini sedang berkembang di kota-kota besar untuk memudahkan mobilitas masyarakat urban.
Indekos dan Kontrakan
Untuk perantau atau pelajar, indekos menjadi pilihan ekonomis. Kosan umumnya berada dalam satu rumah dengan penghuni terpisah per kamar. Ukuran kamar kos mirip apartemen tipe studio, dengan fasilitas yang disediakan pemilik seperti tempat tidur, lemari, dan kadang kamar mandi dalam.
Harga sewa kos bervariasi dari 500 ribu hingga beberapa juta rupiah per bulan tergantung lokasi dan fasilitas. Area bersama seperti dapur dan ruang TV biasanya digunakan bersama penghuni lain.
Kontrakan berbeda dengan kos karena sifatnya lebih privat. Kontrakan adalah menyewa satu unit rumah utuh, bukan hanya satu kamar. Harga lebih mahal tapi privasi lebih terjaga.
Tips Memilih JenisPerumahan yang Tepat
Memilih jenis perumahan yang tepat memerlukan pertimbangan matang. Keputusan ini akan mempengaruhi kehidupan dan keuangan dalam jangka panjang.
Faktor yang Perlu Dipertimbangkan
Beberapa hal penting yang harus dipikirkan sebelum memutuskan:
- Lokasi: Pertimbangkan jarak ke tempat kerja, sekolah, rumah sakit, dan fasilitas umum lainnya. Rata-rata jarak perumahan ke pusat perbelanjaan hanya 2,96 km dan ke rumah sakit 4,63 km.
- Budget: Hitung kemampuan finansial tidak hanya untuk beli, tapi juga cicilan bulanan, biaya perawatan, PBB, dan biaya lain-lain.
- Gaya Hidup: Apakah lebih suka privasi maksimal dengan rumah tapak, atau kemudahan fasilitas apartemen? Apakah butuh halaman luas untuk anak bermain?
- Tujuan: Untuk ditinggali sendiri atau investasi? Rumah untuk investasi mempertimbangkan nilai jual dan kemudahan disewakan.
- Keamanan: Lingkungan dengan sistem keamanan baik seperti cluster atau townhouse cocok untuk keluarga dengan anak kecil.
Pertimbangan Finansial
Hitung dengan detail sebelum mengambil keputusan:
- Down Payment: Biasanya 10-30 persen dari harga properti. Sisihkan dana darurat minimal 3-6 bulan cicilan.
- Cicilan Bulanan: Idealnya tidak lebih dari 30 persen penghasilan bulanan agar tidak memberatkan keuangan.
- Biaya Tambahan: PBB, iuran lingkungan, service charge apartemen, biaya notaris, BPHTB, dan lain-lain.
- Biaya Perawatan: Rumah tapak memerlukan budget lebih untuk perawatan dibanding apartemen atau cluster dengan pengelolaan terpusat.
Jangan lupa cek legalitas properti. Pastikan sertifikat lengkap, IMB ada, dan tidak ada sengketa. Untuk rumah subsidi, pastikan memenuhi syarat penghasilan dan belum pernah menerima subsidi perumahan sebelumnya.
Memilih jenis-jenis perumahan adalah keputusan besar. Dari rumah tapak yang memberikan privasi maksimal, cluster dengan keamanan terjamin, townhouse yang eksklusif, hingga apartemen yang praktis di tengah kota. Setiap jenis perumahan memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing. Yang terpenting adalah menyesuaikan dengan kebutuhan, gaya hidup, dan kemampuan finansial. Dengan memahami karakteristik berbagai jenis-jenis perumahan, keputusan yang diambil akan lebih tepat dan tidak menyesal di kemudian hari.
Baca juga konten dengan artikel terkait tentang: Seputar Residence
Baca juga artikel lainnya: Soho Residence: Konsep Hunian Modern yang Praktis!
